Em maio de 2026 o STJ decidiu que, em condomínio residencial, a locação por curta temporada depende de autorização de dois terços dos condôminos. Veja por que flats e apart-hotéis do litoral saem na frente.
O que o STJ decidiu
Em maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o REsp 2.121.055. Por maioria, prevaleceu o voto da ministra Nancy Andrighi: em condomínio de destinação exclusivamente residencial, a locação por curta temporada por plataformas como o Airbnb é admitida com autorização aprovada por dois terços dos condôminos. O acórdão trata de um caso concreto, e o Airbnb afirma que a decisão não proíbe a locação pela plataforma.
O STJ também afetou o tema ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443), para uniformizar o entendimento em todo o país.
O que isso significa para quem investe no litoral
A decisão olha para prédios residenciais ocupados por moradores. Os empreendimentos concebidos para hospedagem, como flats hoteleiros e apart-hotéis, são justamente o produto que o investidor de temporada procura: a convenção costuma prever a locação por temporada, a operação é profissionalizada e o prédio já nasce com essa vocação. No litoral, estúdios, flats e imóveis perto das atrações turísticas formam a maior parte dessa oferta.
A conclusão prática é direta: escolher um empreendimento pensado para temporada e conferir a convenção coloca o investidor no lado mais sólido do tema.
E a tributação?
A Lei Complementar 214/2025, da reforma tributária, trata a locação residencial por até 90 dias, feita por contribuinte do regime regular, com as regras da hotelaria para IBS e CBS. O Decreto 12.955, de 29 de abril de 2026, também trata do tema, com vários dispositivos em vigor a partir de 1º de janeiro de 2027. Eu recomendo confirmar o enquadramento do seu caso com um contador, para planejar o investimento com a carga tributária à vista.
Checklist antes de comprar para locação por temporada
- A convenção autoriza expressamente a locação por curta temporada?
- O empreendimento foi projetado como flat ou apart-hotel?
- Se for residencial, há assembleia com dois terços aprovando a locação?
- Condomínio, IPTU, administração, comissão das plataformas e manutenção cabem na sua conta?
- A administradora tem histórico documentado de ocupação do prédio específico?
Com esses itens conferidos, o imóvel entra na operação de temporada com segurança. Para a conta completa, veja como montar a rentabilidade.
Fontes
- Decisão do STJ estabiliza realidade do aluguel de curta temporada (Conjur, 15/5/2026)
- Aluguel por curta temporada é tema de recurso repetitivo no STJ (STJ, 17/9/2026)
- Incidência do IBS e da CBS na locação de imóvel por temporada (Conjur, 8/9/2025)
Este texto tem caráter informativo e não substitui parecer jurídico ou tributário.
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