Terreno de marinha é da União. Quando o imóvel está nessa situação, há custos que podem surpreender na venda e todo ano. Veja o que são laudêmio, foro e taxa de ocupação e como checar.
O que é terreno de marinha
Terrenos de marinha pertencem à União. Quem ocupa esses imóveis paga cobranças à Secretaria do Patrimônio da União (SPU), ligada ao Ministério da Gestão: foro ou taxa de ocupação todos os anos e, na venda, o laudêmio. Nem todo imóvel perto do mar está em terreno de marinha, e há imóveis regularizados com domínio pleno. A verificação é necessária antes de qualquer proposta.
O que cada cobrança significa
Segundo a página de perguntas frequentes da SPU:
- Laudêmio: pago pelo vendedor na transferência onerosa do domínio útil, corresponde a 5% do valor do terreno, sem contar as benfeitorias (construção).
- Foro: anual, no regime de aforamento, calculado em 0,6% do valor do terreno.
- Taxa de ocupação: anual, quando o imóvel é apenas ocupado, calculada em 2% do valor do terreno nas fontes oficiais consultadas, com regras que mudaram ao longo do tempo.
Na prática, o laudêmio pode ser negociado entre as partes, e quem compra deve saber quem vai arcar com ele antes de fechar. Este artigo não traz exemplo em reais: o valor depende da avaliação do terreno feita pela SPU, não do preço do imóvel.
A versão anterior deste texto tinha exemplos de laudêmio em reais, uma taxa de ocupação de "0,6% a 1%", uma afirmação de que a regularização começou "desde 2001" e dados de preço por metro quadrado sem fonte. Foram corrigidos ou retirados. Existem propostas de mudança nas regras (como a PEC 39/2011); confirme sempre a regra vigente na SPU antes de comprar.
Como verificar
- Matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis, que pode mostrar a averbação do regime.
- Consulta à SPU sobre a situação do imóvel e do foro ou da taxa de ocupação em nome do vendedor.
- Débitos com a União em nome do vendedor: certidão correspondente, para saber se há laudêmio, foro ou taxa em aberto.
- Levantamento topográfico, se necessário, para saber se o imóvel está na faixa de marinha.
Bancos podem exigir a documentação da SPU na análise do financiamento. Confirme com o banco que você vai usar.
Remição do foro
O foreiro pode comprar a parcela da União (remição) e, segundo fontes do CRECI-ES, isso elimina laudêmio e cobranças anuais. As condições, o valor e o prazo dependem da avaliação da SPU. Calcule esse custo antes de precificar o negócio.
Fontes
- Dúvidas gerais, perguntas frequentes da SPU (gov.br)
- Terrenos de Marinha (gov.br/gestao)
- Como ficar livre das taxas de marinha (CRECI-ES)
Consultadas em 22 de outubro de 2026. Este texto não é parecer jurídico; confirme com a SPU ou com um advogado.
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Se quiser avaliar um imóvel específico, me chame no WhatsApp (81) 99224-5915 ou no Instagram @rodrigoimoveis.pe.
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