A lei que afeta imóveis dentro de 33 metros da praia pode adicionar até 5% ao custo da transação, sem aviso prévio. Em Porto de Galinhas, Praia dos Carneiros e boa parte do litoral pernambucano, verificar se o imóvel está em terreno de marinha antes de fechar é a diferença entre uma compra planejada e uma conta que ninguém esperava.
O custo que aparece na hora de fechar, e que ninguém avisou antes
Você encontrou o apartamento perfeito em Porto de Galinhas. Negociou o preço, aprovou o financiamento, marcou a data na escritura. Então, no cartório, aparece um item que ninguém mencionou: laudêmio. Para um imóvel de R$ 500 mil, pode representar mais de R$ 25 mil, pagos à União Federal, que simplesmente não estavam no seu planejamento.
Esse cenário se repete com frequência no litoral pernambucano. Terrenos de marinha, laudêmio e taxa de ocupação são conceitos que muitos compradores desconhecem até o momento em que aparecem na conta. Entender isso antes de fechar é a diferença entre uma compra planejada e uma surpresa cara.
O que é terreno de marinha, e por que a União é "dona" de parte das praias
Os terrenos de marinha são propriedade da União Federal, definidos pela Lei 9.760/1946. São as faixas de terra de 33 metros medidos horizontalmente a partir da preamar média (linha d'água em maré alta normal), o que abrange a maioria dos imóveis em primeira e segunda fileiras na beira-mar, em todo o litoral brasileiro.
Na prática, o que o comprador adquire nesses terrenos não é a propriedade plena do solo, é o domínio útil: o direito de usar e dispor do imóvel como seu, enquanto a União retém o domínio direto sobre a terra. Esse regime jurídico se chama enfiteuse (ou aforamento).
No litoral sul de Pernambuco (Porto de Galinhas, Muro Alto, Praia dos Carneiros, Tamandaré), uma parcela significativa dos imóveis litorâneos está nessa situação. Não todos: há imóveis regularizados com domínio pleno e terrenos que ficam acima da linha de marinha. Mas a verificação é obrigatória antes de qualquer proposta.
Laudêmio: quanto custa e quem paga
O laudêmio é o encargo cobrado pela União sempre que há transferência de domínio útil, ou seja, toda vez que um imóvel em terreno de marinha é vendido.
O percentual estabelecido em lei é de 5% sobre o valor venal do terreno (não da construção), calculado pela SPU (Secretaria do Patrimônio da União). Para imóveis bem localizados em Porto de Galinhas ou Muro Alto, onde o metro quadrado chega a ultrapassar R$ 16.237 no segmento compacto, o laudêmio numa transação de R$ 500 mil pode facilmente somar R$ 20 mil a R$ 30 mil.
Por lei, o pagamento é obrigação do vendedor. Na prática, é frequentemente negociado entre as partes ou simplesmente repassado ao comprador que não soube perguntar.
Além do laudêmio pontual, cobrado a cada venda, o foreiro (quem detém o domínio útil) paga anualmente a taxa de ocupação, equivalente a 0,6% a 1% do valor do terreno conforme avaliação da SPU. Um terreno avaliado em R$ 200 mil gera entre R$ 1.200 e R$ 2.000 por ano. Quem investe pensando em rentabilidade precisa incluir esse custo fixo recorrente no cálculo, assim como IPTU e condomínio.
Como isso afeta o financiamento bancário
A maioria dos bancos financia imóveis em terrenos de marinha, mas com uma condição: é necessária a certidão de ocupação da SPU e a regularidade dos pagamentos de foro e laudêmio. Imóveis com débitos com a União ou sem a cadeia de documentação completa podem ter o financiamento negado, ou liberado apenas para o valor da construção, excluindo o terreno.
Para quem pretende usar o novo MCMV Classe Média (teto ampliado para R$ 600 mil em abril de 2026), a documentação do terreno de marinha precisa estar em ordem já na fase de análise de crédito, não depois de assinar a proposta.
O checklist que precisa acontecer antes da proposta
A verificação é simples, mas precisa acontecer cedo.
✔ Certidão de matrícula atualizada (máximo 30 dias) no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Nela consta se há averbação de terreno de marinha ou regime de aforamento registrado.
✔ Consulta na SPU: o portal da Secretaria do Patrimônio da União permite verificar se o imóvel está em faixa de marinha e se há foro ativo registrado em nome do vendedor.
✔ Planta de situação com linha de preamar: engenheiros e topógrafos locais conseguem esse levantamento junto à SPU regional de PE, essencial em imóveis de beira-mar sem histórico de regularização.
✔ Certidão Negativa de Débitos da SPU: a CND em nome do vendedor confirma que não há laudêmios ou taxas de ocupação em aberto. Débito da União segue o imóvel, não o antigo dono.
A regularização que converte para domínio pleno
Desde 2001, a Lei 9.636 permite que foreiros solicitem à SPU a remição do foro, pagando um valor para converter o regime de enfiteuse em propriedade plena. Muitos proprietários de imóveis no litoral pernambucano já realizaram essa regularização, e o domínio pleno aparece registrado na matrícula.
Para imóveis que ainda estão em regime de aforamento, há dois caminhos: negociar com o vendedor a regularização antes da escritura, ou comprar com consciência do regime e providenciar a remição depois. A segunda opção fecha mais rápido, mas exige calcular o custo da regularização antes de precificar o negócio, para não descobrir a conta depois do sinal pago.
O erro mais comum, e como não cometê-lo
A maioria das surpresas com laudêmio acontece por uma razão simples: o comprador não pediu e o vendedor não mencionou. Diferente de dívidas de IPTU ou condomínio, que aparecem em certidões padrão, a situação de terreno de marinha exige consulta específica à SPU, que não entra na checagem básica feita por quem não conhece o mercado litorâneo de PE.
No contexto atual, em que o litoral sul pernambucano concentra mais de 16.500 unidades lançadas entre Cabo de Santo Agostinho, Ipojuca e Tamandaré, e onde imóveis são vendidos em dias pela escassez de estoque, a pressa do mercado aquecido aumenta o risco de pular etapas que têm consequências reais.
---
Antes de fechar qualquer negócio no litoral de Pernambuco, verifico a situação cadastral do imóvel na SPU, a regularidade do foro e laudêmio e o impacto real no custo da transação. Me chame no WhatsApp (81) 99224-5915 ou no Instagram @rodrigoimoveis.pe para uma análise antes da proposta, sem surpresas no cartório.
Temas relacionados: