A lei que afeta imóveis dentro de 33 metros da praia pode adicionar até 5% ao custo da transação — sem aviso prévio. Em Porto de Galinhas, Praia dos Carneiros e boa parte do litoral pernambucano, verificar se o imóvel está em terreno de marinha antes de fechar é a diferença entre uma compra planejada e uma conta que ninguém esperava.
O custo que aparece na hora de fechar — e que ninguém avisou antes
Você encontrou o apartamento perfeito em Porto de Galinhas. Negociou o preço, aprovou o financiamento, marcou a data na escritura. Então, no cartório, aparece um item que ninguém mencionou: laudêmio. Para um imóvel de R$ 500 mil, pode representar mais de R$ 25 mil — pagos à União Federal — que simplesmente não estavam no seu planejamento.
Esse cenário se repete com frequência no litoral pernambucano. Terrenos de marinha, laudêmio e taxa de ocupação são conceitos que muitos compradores desconhecem — até o momento em que aparecem na conta. Entender isso antes de fechar é a diferença entre uma compra planejada e uma surpresa cara.
O que é terreno de marinha — e por que a União é "dona" de parte das praias
Os terrenos de marinha são propriedade da União Federal, definidos pela Lei 9.760/1946. São as faixas de terra de 33 metros medidos horizontalmente a partir da preamar média (linha d'água em maré alta normal) — o que abrange a maioria dos imóveis em primeira e segunda fileiras na beira-mar, em todo o litoral brasileiro.
Na prática, o que o comprador adquire nesses terrenos não é a propriedade plena do solo: é o domínio útil — o direito de usar e dispor do imóvel como seu, enquanto a União retém o domínio direto sobre a terra. Esse regime jurídico se chama enfiteuse (ou aforamento).
No litoral sul de Pernambuco — Porto de Galinhas, Muro Alto, Praia dos Carneiros, Tamandaré — uma parcela significativa dos imóveis litorâneos está nessa situação. Não todos: há imóveis regularizados com domínio pleno e terrenos que ficam acima da linha de marinha. Mas a verificação é obrigatória antes de qualquer proposta.
Laudêmio: quanto custa e quem paga
O laudêmio é o encargo cobrado pela União sempre que há transferência de domínio útil — ou seja, toda vez que um imóvel em terreno de marinha é vendido.
O percentual estabelecido em lei é de 5% sobre o valor venal do terreno (não da construção), calculado pela SPU (Secretaria do Patrimônio da União). Para imóveis bem localizados em Porto de Galinhas ou Muro Alto — onde o metro quadrado chega a ultrapassar R$ 16.237 no segmento compacto — o laudêmio numa transação de R$ 500 mil pode facilmente somar R$ 20 mil a R$ 30 mil.
Por lei, o pagamento é obrigação do vendedor. Na prática, é frequentemente negociado entre as partes ou simplesmente repassado ao comprador que não soube perguntar.
Além do laudêmio pontual (cobrado a cada venda), o foreiro — quem detém o domínio útil — paga anualmente a taxa de ocupação, equivalente a 0,6% a 1% do valor do terreno conforme avaliação da SPU. Um terreno avaliado em R$ 200 mil gera entre R$ 1.200 e R$ 2.000 por ano. Quem investe pensando em rentabilidade precisa incluir esse custo fixo recorrente no cálculo — assim como IPTU e condomínio.
Como isso afeta o financiamento bancário
A maioria dos bancos financia imóveis em terrenos de marinha, mas com uma condição: é necessária a certidão de ocupação da SPU e a regularidade dos pagamentos de foro e laudêmio. Imóveis com débitos com a União ou sem a cadeia de documentação completa podem ter o financiamento negado — ou liberado apenas para o valor da construção, excluindo o terreno.
Para quem pretende usar o novo MCMV Classe Média (teto ampliado para R$ 600 mil em abril de 2026), a documentação do terreno de marinha precisa estar em ordem já na fase de análise de crédito — não depois de assinar a proposta.
O checklist que precisa acontecer antes da proposta
A verificação é simples — mas precisa acontecer cedo:
✔ Certidão de matrícula atualizada (máximo 30 dias) no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel — nela constará se há averbação de terreno de marinha ou regime de aforamento registrado.
✔ Consulta na SPU: O portal da Secretaria do Patrimônio da União permite verificar se o imóvel está em faixa de marinha e se há foro ativo registrado em nome do vendedor.
✔ Planta de situação com linha de preamar: Engenheiros e topógrafos locais conseguem esse levantamento junto à SPU regional de PE — essencial em imóveis de beira-mar sem histórico de regularização.
✔ Certidão Negativa de Débitos da SPU: A CND em nome do vendedor confirma que não há laudêmios ou taxas de ocupação em aberto. Débito da União segue o imóvel — não o antigo dono.
A regularização que converte para domínio pleno
Desde 2001, a Lei 9.636 permite que foreiros solicitem à SPU a remição do foro — pagando um valor para converter o regime de enfiteuse em propriedade plena. Muitos proprietários de imóveis no litoral pernambucano já realizaram essa regularização, e o domínio pleno aparece registrado na matrícula.
Para imóveis que ainda estão em regime de aforamento, há dois caminhos: negociar com o vendedor a regularização antes da escritura, ou comprar com consciência do regime e providenciar a remição posteriormente. A segunda opção fecha mais rápido — mas exige calcular o custo da regularização antes de precificar o negócio, para não descobrir a conta depois do sinal pago.
O erro mais comum — e como não cometê-lo
A maioria das surpresas com laudêmio acontece por uma razão simples: o comprador não pediu e o vendedor não mencionou. Diferente de dívidas de IPTU ou condomínio — que aparecem em certidões padrão —, a situação de terreno de marinha exige consulta específica à SPU, que não entra na checagem básica feita por quem não conhece o mercado litorâneo de PE.
No contexto atual, em que o litoral sul pernambucano concentra mais de 16.500 unidades lançadas entre Cabo de Santo Agostinho, Ipojuca e Tamandaré — e onde imóveis são vendidos em dias pela escassez de estoque —, a pressa do mercado aquecido aumenta o risco de pular etapas que têm consequências reais.
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Antes de fechar qualquer negócio no litoral de Pernambuco, verifico a situação cadastral do imóvel na SPU, a regularidade do foro e laudêmio e o impacto real no custo da transação. Me chame no WhatsApp (81) 99224-5915 ou no Instagram @rodrigoimoveis.pe — análise antes da proposta, sem surpresas no cartório.
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