Veja como passar da receita bruta ao resultado líquido, o que entra em cada linha da conta e como comparar imóveis com a mesma régua.
Uma conta simples que compara qualquer imóvel
Anúncios costumam trazer um percentual de retorno. Para comparar imóveis com a mesma régua, eu uso a conta completa: da receita bruta ao resultado líquido, sempre com os números do imóvel e do prédio escolhidos. O resultado depende do preço pago, da ocupação, da diária e dos custos, e é isso que torna a análise de cada imóvel única.
Bruto e líquido
Rentabilidade bruta = receita de aluguéis no ano ÷ capital investido. Rentabilidade líquida = (receita - custos - impostos) ÷ capital investido. O capital investido inclui o preço pago, ITBI, escritura, registro e mobília.
O que entra na conta
- Comissão das plataformas (Airbnb, Booking), conforme o contrato de cada uma.
- Administração da locação, conforme o contrato da administradora.
- Condomínio e IPTU: custos fixos.
- Manutenção e reposição de enxoval e mobiliário.
- Vacância: meses de menor ocupação, que entram na média anual.
- Imposto de renda: depende da sua situação fiscal, e o contador confirma o enquadramento. Veja também a reforma tributária e a decisão do STJ.
- Uso próprio e bloqueios da agenda.
Passo a passo da conta
- Some a receita bruta anual prevista (diárias vendidas x diária média).
- Desconte comissões e administração.
- Desconte condomínio, IPTU e manutenção.
- Desconte o imposto de renda do seu caso.
- Divida o resultado líquido pelo capital investido.
Repita os cinco passos para cada imóvel que você estiver comparando e a melhor opção aparece nos números. A valorização do imóvel é um ganho à parte, que se realiza na venda e soma ao resultado.
O que peço antes de indicar um imóvel
- Histórico de ocupação e de diária do prédio, mês a mês, nos últimos 12 meses.
- Custos fixos detalhados: condomínio, IPTU e taxa de administração.
- Estimativa de manutenção anual.
- Confirmação de que a convenção permite a locação por curta temporada.
Para um passo a passo aplicado, veja Quanto rende um apartamento de temporada em Maragogi, que usa a mesma lógica.
Perguntas frequentes
Qual a rentabilidade de um imóvel de praia em Pernambuco?
Varia conforme o preço pago, a ocupação, a diária e os custos. Eu faço a conta do imóvel específico, com as premissas escritas.
Vale mais focar em valorização ou em renda?
Os dois contam. A renda é recorrente, e a valorização se realiza na venda. O melhor imóvel combina localização forte, boa gestão e preço de entrada correto.
Quanto custa administrar um imóvel de temporada à distância?
Varia conforme a administradora e o escopo. Eu peço propostas por escrito e comparo o que está incluído.
Rentabilidade é estimativa e varia conforme o imóvel. Este texto não é recomendação de investimento nem parecer tributário.
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Quer que eu monte essa conta para um imóvel específico? Me chame no WhatsApp (81) 99224-5915 ou no Instagram @rodrigoimoveis.pe.
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