Corretores prometem altas rentabilidades com imóveis de praia. Mas qual é o retorno real depois de descontar custos, vacância e manutenção? Um guia honesto para investidores.
O número que todo corretor usa — e o que ele não diz
"Rentabilidade de 15% ao ano." Essa frase é usada com frequência para vender imóveis no litoral pernambucano. E ela não é mentira — mas também não é a história completa.
Entender o retorno real de um imóvel de temporada requer considerar o que está fora dessa conta. E essa diferença pode mudar completamente a decisão de investimento.
Como funciona a rentabilidade em imóveis de temporada
A rentabilidade bruta é calculada assim: receita total de aluguéis no ano ÷ valor do imóvel. Se um apartamento de R$ 400 mil gera R$ 60 mil em aluguéis, a rentabilidade bruta é 15%.
Mas o retorno líquido é diferente — e é esse que importa.
O que precisa ser descontado
Taxa de administração: Plataformas como Airbnb cobram entre 3% e 15%. Administradoras locais cobram entre 20% e 30% da receita.
IPTU e condomínio: Custos fixos mensais independente de ocupação. Em imóveis de médio padrão no litoral de PE, somam entre R$ 800 e R$ 2.500/mês.
Manutenção: Imóveis de temporada têm desgaste acelerado. Reserve entre 1% e 1,5% do valor do imóvel por ano para manutenção.
Vacância: Nem todos os meses têm alta ocupação. Fora do verão e Carnaval, a taxa de ocupação pode cair para 40%-50% em destinos menos consolidados.
IR sobre receita: A receita de aluguel é tributável. Dependendo da situação fiscal, incide entre 15% e 27,5%.
Rentabilidade líquida real: o que esperar
Em destinos consolidados como Porto de Galinhas e Praia dos Carneiros, com boa gestão e imóvel bem posicionado, a rentabilidade líquida real fica entre 8% e 12% ao ano. Abaixo do que é prometido no estande, mas ainda competitivo frente a outras aplicações financeiras — especialmente somado à valorização do imóvel.
Em destinos menos consolidados ou imóveis mal localizados dentro da praia, a conta pode não fechar.
Como avaliar antes de comprar
Antes de investir, peça ao consultor:
✔ Histórico real de ocupação de imóveis similares na região
✔ Média de diária praticada por temporada (baixa e alta)
✔ Custos fixos detalhados: condomínio, IPTU, taxa de administração
✔ Estimativa de manutenção anual
Com esses números em mãos, você consegue projetar o retorno real — não o número de venda.
Faço essa análise para todos os imóveis que indico. Se quiser avaliar uma oportunidade específica no litoral de PE, entre em contato.
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